Mercato residenziale in Italia, rallenta lo sviluppo delle compravendite

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E’ positivo, ma in rallentamento, lo sviluppo delle compravendite del mercato residenziale in Italia. Ad accertarlo sono gli ultimi dati forniti dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, aggiornati al secondo trimestre del 2019, periodo nel quale le operazioni di settore sono cresciute del 3,9%, contro il + 8,8% conseguito nel primo quarto. Il dato destagionalizzato delle transazioni risulta complessivamente ancora in crescita, confermandosi il più elevato dell’intera serie storica dal 2011.

Ma come si è evoluto il mercato residenziale per singole aree territoriali? E quali sono state le impressioni delle agenzie immobiliari della Penisola?

Andamento eterogeneo sul territorio nazionale

Andando con ordine, e disaggregando i dati per aree territoriali, emerge come il Centro e le Isole siano state le due macro zone con il più alto tasso di crescita delle compravendite, pari rispettivamente al +4,4% e al + 4,5%. In tutte le aree si è riscontrato un rallentamento della crescita, con tassi positivi, ma inferiori a quanto rilevato nel trimestre precedente.

In ottica di tipologia urbana, la prestazione dei comuni non capoluogo è stata più brillante dei comuni più grandi, con le aree minori che hanno portato i volumi di compravendita in crescita del 4,7%, contro il + 2,3% dei comuni capoluogo. Pochi i tassi negativi, limitati a quelli dei comuni capoluogo al Centro (- 02,%) e al Sud (- 0,7%).

Per quanto poi riguarda l’andamento delle compravendite per classi dimensionali, i dati nazionali mostrano differenze piuttosto accentuate, premiando comunque le richieste di immobili di superficie contenuta entro i 50 metri quadri (+ 6,1%) rispetto alle metrature più ampie.

Il clima del mercato immobiliare residenziale

Procedendo con un’analisi di clima, grazie ai fatti registrati dal Sondaggio congiunturale del mercato delle abitazioni in Italia, rileviamo come la quota di operatori che segnalano delle pressioni al ribasso sulle quotazioni degli immobili sia pari al 16%, e rimanga così largamente superiore a quella di coloro che invece indicano un aumento delle quotazioni (3%). La quota di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione nel secondo trimestre 2019 torna ad aumentare all’81,7%, contro il 74,8% della rilevazione precedente. Peraltro, solo l’8% delle agenzie evidenzia un incremento degli incarichi a vendere, contro il 9,7% della precedente rilevazione.

Sul fronte delle conclusioni delle negoziazioni, si noti come il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore continui ad essere inferiore alla doppia cifra (9,8%), dimostrando un graduale allineamento delle aspettative della domanda e dell’offerta. I tempi medi i vendita continuano a scendere: oggi per vendere un immobile sul territorio nazionale occorre attendere in media 6 mesi, contro i 7 mesi del primo trimestre, per il valore minimo dall’inizio della serie storica, nel 2009.

Infine, rileviamo come si compravendano immobili grazie soprattutto al ricorso del mutuo ipotecario, che continua a finanziare la maggior parte degli acquisti (circa l’80%), con un loan-to-value (ovvero, il rapporto tra quanto ottenuto in prestito e il valore di transazione dell’immobile) che continua a svilupparsi, e che risulta essere ora pari al 74,1% del valore dell’immobile.

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